沧州师范学院后勤保障区物业服务监督考核实施方案

为确保后勤保障区物业管理服务规范、标准，体现"质价相符"和"明明白白"消费,为保障区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境,为业主提供良好的服务。特制定本物业服务监督考核实施方案。

一、管理服务标准

总体要求:对业主的投诉及时回访，回访率100%，并件件有记录。服务有效投诉少于5%，处理及时率100%，业主满意率80%以上。不达标即为违约。

（一）保洁

总体要求：内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。

具体要求及职责：服务范围为小区规划红线以内，住户门以外。

标准及要求：（1）公共楼梯，扶手每日擦洗一次，公共部分门窗每周清洁一次。（2）电梯轿厢、楼道每日清扫一次，每周拖洗两次。（3）路灯、楼道灯每月清洁一次。（4）小区道路、广场等每日清扫二次。（5）垃圾桶（箱）放置合理，小区内公共场所全方位保持清洁，无乱贴、乱画现象；（6）每天定时将垃圾收集到指定位置，保持垃圾桶清洁、无异味；结合实际定期进行消毒和灭虫除害；（7）对违反规定在公共场所养家禽、家畜和宠物的违规行为及时提示、告知、制止并向相关部门报告；（8）对小区内道路绿地每日巡查清理，保持无杂物，无异味；（9）雨雪停后24小时内清除道路积水积雪；

（二）公共秩序维护（保安）

总体要求:安保防范措施有效，人员、车辆出入有序，阻止或减少刑事案件,杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。达不到要求或公安部门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。

具体要求及职责：监控室24小时值班，对公共区域和门口出入人员、车辆及共用设施设备进行监控，发现安全隐患和安全事故及时处理，存储记录保存不少于半月。对重要事件的处理有书面记录，处理结果存档；门卫岗位24小时双岗值班，小区主出入口站岗值勤，对进出小区的车辆实施证卡管理，引导车辆有序通行、停放；对门口和公共区域主要干道进行交通疏导，维护交通秩序；24小时巡逻，对重点区域重点部位未设置监控的，白天1.5小时巡查1次，夜间1小时巡查1次，有巡查记录和交接记录；对影响公共安全和妨碍公共秩序的行为，依法履行提示、告知、劝阻及制止。

（三）综合管理

总体要求:落实好甲方关于《住户管理规约》的要求，熟知住户情况，对住户装修有效管控。如达不到要求，管理不善即为违约。

具体要求及职责：对违反小区《住户管理规约》或住房保障有关规定行为进行劝阻制止或报告有关部门处理；物业管理及专业操作人员持证上岗，统一着装、佩戴胸卡、仪表整洁。物业工作人员岗位职责和工作制度完善。有完善的管理方案，报修服务与投诉处理制度、用户资料保密制度。

按照住宅装饰装修管理有关规定要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，审核住户的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；对进出小区的装修车辆、人员实行出入管理；每日巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。

二、监督办法和违约责任

（一）监督

甲方委托代表按照双方约定，代表甲方对乙方的履约情况进行全程监督。发现问题,及时向乙方发出整改通知书，并记录在案。乙方有义务配合甲方聘请的专门监督人员进行监督，对监督人员通知的整改事项要有积极的回应并认真整改。乙方没有履行合同约定的管理服务职责，经甲方监督人员监督仍不改正的，视作违约。同一问题或同一情况监督人员发出3次(含)以上整改通知书的视作违约。

(二）违约责任

乙方没有达到本方案约定的管理服务标准，构成违约的，由甲方向乙方发出处罚通知，每一项酌情给予物业公司不低于100元的罚款。

三、考核办法和结果处理

（一）每年年中和年底，乙方将半年和全年履行合同的情况、下半年物业管理的主要计划等，向保障房管委会报告。

（二）保障房管委会定期对物业进行考核。考核内容：1)卫生保洁管理2)安保管理3)车辆管理4)公共设施设备管理5)服务态度6)总体评价。打分的标准为:好、较好、一般、较差、差。

（三）年中和年底由保障房管委会邀请部分租住主代表和乙方代表将考核结果向全体租住户公告。80%(含)以上代表认为"好或较好"的，可以继续续聘。

审查意见：

1、 具体的监督考核内容及考核办法，不属于法律审查范围；

2、 该监督考核实施方案属于合同性文件，仅由学校以管理文件的形式确定，对物业服务企业不会产生约束力。建议选择以下两种方式的一种解决：（1）将该方案以物业服务合同附件的形式，由物业服务企业和物业服务企业聘请方共同签署；（2）将该方案内容直接纳入物业服务合同，作为物业服务合同的构成内容，物业服务企业和物业服务企业聘请方共同签署。

朱凤森